Шахрайство житло варшава

Шахрайство на ринку нерухомості: як українцям у Варшаві не потрапити на гачок?

Шахрайство при оренді та купівлі житла стало серйозною проблемою у Польщі, особливо у великих містах, таких як Варшава. Останнім часом до поліції надходить дедалі більше скарг на шахраїв, які під приводом здачі квартир в оренду або продажу обдурюють громадян. Це питання особливо актуальне для іноземців, які тільки приїхали до столиці і шукають житло. Як же убезпечити себе та не стати жертвою таких схем?

Як діють шахраї?

Найпоширенішими є схеми з короткостроковою орендою. Шахраї публікують привабливі оголошення на таких популярних платформах, як OLX чи Booking, пропонуючи квартири за заниженими цінами. Після того як потенційний орендар зв’язується з “власником”, той переконує, що необхідно внести передоплату через великий попит на квартиру. Жертви переказують гроші, а коли прибувають на місце, виявляється, що квартира не існує, або ж реальні власники нічого не знають про бронювання.

Як уникнути шахрайства при оренді у Варшаві?

  • Перевірка контактних даних. Якщо орендодавець не надає повного переліку контактів (телефон, email, адресу), це може бути ознакою шахрайства.
  • Огляньте дату створення акаунта. Шахраї часто використовують новостворені акаунти на платформах оренди.
  • Пошук за фото. Використовуйте пошук зображень через Google чи Yandex, щоб перевірити, чи не використовували ці фотографії раніше у шахрайських оголошеннях.
  • Остерігайтеся занадто привабливих цін. Якщо ціна значно нижча за середню ринкову вартість у Варшаві, це привід бути настороженим.

Проблеми при купівлі нерухомості

Шахраї можуть використовувати нотаріальні акти для передачі права власності на нерухомість без фактичної оплати. Це відбувається, коли покупець підписує договір купівлі-продажу, але не перераховує всю суму на рахунок продавця. Щоб уникнути цього, необхідно завжди перевіряти, чи було здійснено повну оплату до підписання документів у нотаріуса.

Як убезпечити себе при купівлі квартири?

  • Наполягайте на одночасному переведенні коштів під час підписання договору у нотаріуса. Це допоможе гарантувати, що гроші будуть зараховані на ваш рахунок перед передачею прав на квартиру. Або страхйтесь прописаши детально всі умови і терміни оплати в договорі (нижче пояснено більш детально).
  • Використовуйте нотаріальні акти з можливістю примусового стягнення боргів. Якщо покупець не сплачує всю суму, продавець може швидше звернутися до суду для отримання коштів.

Як юридично захистити себе при купівлі нерухомості у Польщі: механізми забезпечення оплати

Відповідно до польського законодавства, угода купівлі-продажу нерухомості обов’язково оформлюється у вигляді нотаріального акту. Це означає, що передача права власності на квартиру або будинок відбувається одразу після підписання цього акту, навіть якщо повна оплата ще не була здійснена. Однак, у багатьох випадках покупець не завжди може сплатити повну суму одразу. Це може бути пов’язано з різними обставинами: наприклад, якщо покупка здійснюється за допомогою іпотеки, покупець може потребувати часу для отримання коштів від банку. Або ж у ситуаціях, коли покупець одночасно продає власне житло, щоб профінансувати нову покупку, і йому потрібен час для отримання грошей від іншої угоди. У таких випадках сторони можуть домовитися про відстрочення оплати, але важливо передбачити юридичні механізми для захисту обох сторін угоди. Зазвичай це нормальна практика у Польщі, але все то має бути прописано в договорі. Це виконує нотаріус яки зазначає всі умови оплати, у разі придбання житла.

Чи можна прописати оплату після підписання договору?

Законодавство Польщі, зокрема Кодекс цивільного права (Kodeks Cywilny), не дозволяє включати в договір умови або строки, які б затримували передачу права власності до моменту повної оплати. Тобто, право власності переходить до покупця одразу після підписання нотаріального акту, а не після сплати вартості майна.

Проте існує механізм, що може забезпечити ваші інтереси як продавця у випадку затримки або несплати покупцем. Він називається застереженням про виконавчу силу (klauzula wykonalności).

Як це працює:

  1. Застереження у договорі про примусове виконання (klauzula poddania się egzekucji): У нотаріальному акті можна прописати положення, яке дозволяє продавцеві звернутися до суду у разі несплати покупцем узгодженої суми. Це положення є частиною виконавчого процесу, відомого як документ з примусовою силою. У разі несплати покупцем, продавець може звернутися до суду з вимогою примусового виконання договору (наприклад, стягнення боргу через судового пристава), без необхідності додаткового судового розгляду.
  2. Терміни оплати: Ви можете прописати в договорі конкретну дату, до якої покупець повинен здійснити оплату. Якщо оплата не буде здійснена до цієї дати, то на основі застереження у договорі ви зможете подати заяву до суду для отримання рішення про примусове виконання.
  3. Умова анулювання договору (odstąpienie od umowy): Хоча передача права власності відбувається одразу після підписання нотаріального акту, в договорі може бути передбачено положення про відмову від договору (umowa odstąpienia) у разі, якщо покупець не здійснить оплату до певної дати. У цьому випадку продавець має право вимагати анулювання договору через суд. Це не автоматично зупиняє передачу власності, але дозволяє продавцеві повернути контроль над нерухомістю через судові процедури.

Що варто врахувати:

  • Двостороння домовленість: Покупець і продавець повинні обопільно погодитися на такі умови у договорі. Тобто, кожна сторона підписує по два однакові договори і по одному екземпляру договору залишається у кожної сторони.
  • Юридичне оформлення: Усі положення про застереження повинні бути чітко прописані у нотаріальному акті.
  • Швидке звернення до суду: Якщо покупець не сплачує до визначеної дати, продавець може звернутися до суду з виконавчим документом, який буде підставою для стягнення грошей.

Переваги для продавця:

  • Продавець має механізм примусового стягнення коштів без тривалого судового розгляду.
  • Можливість збереження своїх інтересів, навіть якщо покупець затримує оплату.

Отже, хоча польське законодавство не дозволяє зупиняти передачу права власності до моменту повної оплати, є можливість юридично захистити себе, прописавши застереження про виконавчу силу та механізм відмови від договору у разі несплати. Цей процес вимагає обов’язкового нотаріального оформлення та консультації з юристом для впевненості, що ваші інтереси захищені на кожному етапі. Тобто, простими словами, воно має бути правильно оформлене з правової точки зору, що власне і робить юрист по нерухомості або/і нотаріус.

Додаткові рекомендації для безпечної оренди та купівлі:

  1. Перевіряйте договори та документи. Завжди вимагайте підписання офіційного договору оренди або купівлі-продажу. Він повинен містити всі деталі угоди: точну адресу, термін оренди, умови оплати, права та обов’язки сторін. Якщо ви не володієте польською мовою, краще звернутися за допомогою до перекладача або юриста.
  2. Огляньте квартиру особисто перед оплатою. Ніколи не переказуйте гроші без попереднього огляду нерухомості. Якщо орендодавець або продавець відмовляється показати квартиру до оплати — це може бути ознакою шахрайства. Зазвичай, українці потрапляють на гачок коли аферист пропонує внести невеличку заставу , це може бути як 100 так і 500 злотих, аргументуючи що на мешкання є багато охочих крім вас і тому потрібен аванс щоб більше ніхто крім вас не винайняв житло.
  3. Застосовуйте “депозитний” рахунок. При купівлі нерухомості, замість того щоб передавати гроші безпосередньо продавцеві, використовуйте рахунок довіреної особи або депозитний рахунок у банку. Це гарантує, що гроші будуть передані лише після офіційного оформлення угоди.
  4. Перевіряйте реєстри нерухомості. Важливо перевірити, чи зазначена квартира дійсно належить людині, яка її здає або продає. Для цього можна звернутися до реєстру нерухомості (Księga Wieczysta), який відкритий для публічного доступу.
  5. Остерігайтеся шахрайських сайтів та підроблених платформ. Деякі шахраї створюють копії популярних сайтів з оренди житла (наприклад, Booking чи OLX), щоб викрасти ваші банківські дані або виманити передоплату. Завжди перевіряйте URL-адресу сайту та використовуйте офіційні платформи для бронювання.
  6. Застосовуйте методи двофакторної автентифікації. При оплаті будь-яких послуг в інтернеті, особливо через банківські платформи, переконайтеся, що активовано двофакторну автентифікацію. Це може запобігти викраденню ваших коштів у разі несанкціонованого доступу до ваших рахунків.
  7. Консультуйтеся з місцевими юристами або рієлторами. У випадку будь-яких сумнівів завжди краще звернутися до професіоналів, особливо якщо мова йде про купівлю нерухомості. Це дозволить уникнути юридичних проблем і мінімізувати ризики.

Дотримуючись цих порад, ви зможете захистити себе від неприємних ситуацій та шахрайства, що, на жаль, трапляється на ринку нерухомості у великих містах, таких як Варшава.

Більше корисних порад для тих, хто проживає у Варшаві, ви знайдете на сайті Варшава 365.

А які у вас є досвіди з орендою чи купівлею житла у Варшаві? Чи стикалися ви з шахраями? Діліться своїми історіями у коментарях!

0 КОМЕНТАРІВ

Написати коментар

Бажаєте приєднатися до обговорення?
Сміливо висловлюйте свою думку!

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *