Шахрайство на ринку нерухомості: як українцям у Варшаві не потрапити на гачок?
Шахрайство при оренді та купівлі житла стало серйозною проблемою у Польщі, особливо у великих містах, таких як Варшава. Останнім часом до поліції надходить дедалі більше скарг на шахраїв, які під приводом здачі квартир в оренду або продажу обдурюють громадян. Це питання особливо актуальне для іноземців, які тільки приїхали до столиці і шукають житло. Як же убезпечити себе та не стати жертвою таких схем?
Як діють шахраї?
Найпоширенішими є схеми з короткостроковою орендою. Шахраї публікують привабливі оголошення на таких популярних платформах, як OLX чи Booking, пропонуючи квартири за заниженими цінами. Після того як потенційний орендар зв’язується з “власником”, той переконує, що необхідно внести передоплату через великий попит на квартиру. Жертви переказують гроші, а коли прибувають на місце, виявляється, що квартира не існує, або ж реальні власники нічого не знають про бронювання.
Як уникнути шахрайства при оренді у Варшаві?
- Перевірка контактних даних. Якщо орендодавець не надає повного переліку контактів (телефон, email, адресу), це може бути ознакою шахрайства.
- Огляньте дату створення акаунта. Шахраї часто використовують новостворені акаунти на платформах оренди.
- Пошук за фото. Використовуйте пошук зображень через Google чи Yandex, щоб перевірити, чи не використовували ці фотографії раніше у шахрайських оголошеннях.
- Остерігайтеся занадто привабливих цін. Якщо ціна значно нижча за середню ринкову вартість у Варшаві, це привід бути настороженим.
Проблеми при купівлі нерухомості
Шахраї можуть використовувати нотаріальні акти для передачі права власності на нерухомість без фактичної оплати. Це відбувається, коли покупець підписує договір купівлі-продажу, але не перераховує всю суму на рахунок продавця. Щоб уникнути цього, необхідно завжди перевіряти, чи було здійснено повну оплату до підписання документів у нотаріуса.
Як убезпечити себе при купівлі квартири?
- Наполягайте на одночасному переведенні коштів під час підписання договору у нотаріуса. Це допоможе гарантувати, що гроші будуть зараховані на ваш рахунок перед передачею прав на квартиру. Або страхйтесь прописаши детально всі умови і терміни оплати в договорі (нижче пояснено більш детально).
- Використовуйте нотаріальні акти з можливістю примусового стягнення боргів. Якщо покупець не сплачує всю суму, продавець може швидше звернутися до суду для отримання коштів.
Як юридично захистити себе при купівлі нерухомості у Польщі: механізми забезпечення оплати
Відповідно до польського законодавства, угода купівлі-продажу нерухомості обов’язково оформлюється у вигляді нотаріального акту. Це означає, що передача права власності на квартиру або будинок відбувається одразу після підписання цього акту, навіть якщо повна оплата ще не була здійснена. Однак, у багатьох випадках покупець не завжди може сплатити повну суму одразу. Це може бути пов’язано з різними обставинами: наприклад, якщо покупка здійснюється за допомогою іпотеки, покупець може потребувати часу для отримання коштів від банку. Або ж у ситуаціях, коли покупець одночасно продає власне житло, щоб профінансувати нову покупку, і йому потрібен час для отримання грошей від іншої угоди. У таких випадках сторони можуть домовитися про відстрочення оплати, але важливо передбачити юридичні механізми для захисту обох сторін угоди. Зазвичай це нормальна практика у Польщі, але все то має бути прописано в договорі. Це виконує нотаріус яки зазначає всі умови оплати, у разі придбання житла.
Чи можна прописати оплату після підписання договору?
Законодавство Польщі, зокрема Кодекс цивільного права (Kodeks Cywilny), не дозволяє включати в договір умови або строки, які б затримували передачу права власності до моменту повної оплати. Тобто, право власності переходить до покупця одразу після підписання нотаріального акту, а не після сплати вартості майна.
Проте існує механізм, що може забезпечити ваші інтереси як продавця у випадку затримки або несплати покупцем. Він називається застереженням про виконавчу силу (klauzula wykonalności).
Як це працює:
- Застереження у договорі про примусове виконання (klauzula poddania się egzekucji): У нотаріальному акті можна прописати положення, яке дозволяє продавцеві звернутися до суду у разі несплати покупцем узгодженої суми. Це положення є частиною виконавчого процесу, відомого як документ з примусовою силою. У разі несплати покупцем, продавець може звернутися до суду з вимогою примусового виконання договору (наприклад, стягнення боргу через судового пристава), без необхідності додаткового судового розгляду.
- Терміни оплати: Ви можете прописати в договорі конкретну дату, до якої покупець повинен здійснити оплату. Якщо оплата не буде здійснена до цієї дати, то на основі застереження у договорі ви зможете подати заяву до суду для отримання рішення про примусове виконання.
- Умова анулювання договору (odstąpienie od umowy): Хоча передача права власності відбувається одразу після підписання нотаріального акту, в договорі може бути передбачено положення про відмову від договору (umowa odstąpienia) у разі, якщо покупець не здійснить оплату до певної дати. У цьому випадку продавець має право вимагати анулювання договору через суд. Це не автоматично зупиняє передачу власності, але дозволяє продавцеві повернути контроль над нерухомістю через судові процедури.
Що варто врахувати:
- Двостороння домовленість: Покупець і продавець повинні обопільно погодитися на такі умови у договорі. Тобто, кожна сторона підписує по два однакові договори і по одному екземпляру договору залишається у кожної сторони.
- Юридичне оформлення: Усі положення про застереження повинні бути чітко прописані у нотаріальному акті.
- Швидке звернення до суду: Якщо покупець не сплачує до визначеної дати, продавець може звернутися до суду з виконавчим документом, який буде підставою для стягнення грошей.
Переваги для продавця:
- Продавець має механізм примусового стягнення коштів без тривалого судового розгляду.
- Можливість збереження своїх інтересів, навіть якщо покупець затримує оплату.
Отже, хоча польське законодавство не дозволяє зупиняти передачу права власності до моменту повної оплати, є можливість юридично захистити себе, прописавши застереження про виконавчу силу та механізм відмови від договору у разі несплати. Цей процес вимагає обов’язкового нотаріального оформлення та консультації з юристом для впевненості, що ваші інтереси захищені на кожному етапі. Тобто, простими словами, воно має бути правильно оформлене з правової точки зору, що власне і робить юрист по нерухомості або/і нотаріус.
Додаткові рекомендації для безпечної оренди та купівлі:
- Перевіряйте договори та документи. Завжди вимагайте підписання офіційного договору оренди або купівлі-продажу. Він повинен містити всі деталі угоди: точну адресу, термін оренди, умови оплати, права та обов’язки сторін. Якщо ви не володієте польською мовою, краще звернутися за допомогою до перекладача або юриста.
- Огляньте квартиру особисто перед оплатою. Ніколи не переказуйте гроші без попереднього огляду нерухомості. Якщо орендодавець або продавець відмовляється показати квартиру до оплати — це може бути ознакою шахрайства. Зазвичай, українці потрапляють на гачок коли аферист пропонує внести невеличку заставу , це може бути як 100 так і 500 злотих, аргументуючи що на мешкання є багато охочих крім вас і тому потрібен аванс щоб більше ніхто крім вас не винайняв житло.
- Застосовуйте “депозитний” рахунок. При купівлі нерухомості, замість того щоб передавати гроші безпосередньо продавцеві, використовуйте рахунок довіреної особи або депозитний рахунок у банку. Це гарантує, що гроші будуть передані лише після офіційного оформлення угоди.
- Перевіряйте реєстри нерухомості. Важливо перевірити, чи зазначена квартира дійсно належить людині, яка її здає або продає. Для цього можна звернутися до реєстру нерухомості (Księga Wieczysta), який відкритий для публічного доступу.
- Остерігайтеся шахрайських сайтів та підроблених платформ. Деякі шахраї створюють копії популярних сайтів з оренди житла (наприклад, Booking чи OLX), щоб викрасти ваші банківські дані або виманити передоплату. Завжди перевіряйте URL-адресу сайту та використовуйте офіційні платформи для бронювання.
- Застосовуйте методи двофакторної автентифікації. При оплаті будь-яких послуг в інтернеті, особливо через банківські платформи, переконайтеся, що активовано двофакторну автентифікацію. Це може запобігти викраденню ваших коштів у разі несанкціонованого доступу до ваших рахунків.
- Консультуйтеся з місцевими юристами або рієлторами. У випадку будь-яких сумнівів завжди краще звернутися до професіоналів, особливо якщо мова йде про купівлю нерухомості. Це дозволить уникнути юридичних проблем і мінімізувати ризики.
Дотримуючись цих порад, ви зможете захистити себе від неприємних ситуацій та шахрайства, що, на жаль, трапляється на ринку нерухомості у великих містах, таких як Варшава.
Більше корисних порад для тих, хто проживає у Варшаві, ви знайдете на сайті Варшава 365.
А які у вас є досвіди з орендою чи купівлею житла у Варшаві? Чи стикалися ви з шахраями? Діліться своїми історіями у коментарях!
Написати коментар
Бажаєте приєднатися до обговорення?Сміливо висловлюйте свою думку!